Kentsel Dönüşümde Ev ve Dükkanın Değeri Nasıl Belirlenir? Hak Kaybı Yaşamamak İçin Ne Yapılmalı?
Kentsel dönüşüm sürecine giren bir binada yaşayan veya iş yeri bulunan maliklerin en önemli endişelerinden biri, evinin veya dükkanının değerinin nasıl belirleneceğidir.
Özellikle ticari nitelikteki taşınmazlarda konu daha da önemlidir. Cadde üzerinde bulunan bir dükkan ile aynı binanın arka tarafında bulunan başka bir bağımsız bölümün yalnızca metrekare üzerinden aynı şekilde değerlendirilmesi mümkün değildir.
Peki kentsel dönüşümde evin veya dükkanın değeri nasıl belirlenir?
Taşınmazın değeri belirlenirken hangi kriterler dikkate alınır? Size teklif edilen bedelin düşük olduğunu düşünüyorsanız ne yapabilirsiniz?
Bu yazımızda kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz değerlemesi, ev ve dükkan sahiplerinin hakları ve olası hak kayıplarına karşı alınabilecek önlemleri ele alacağız.
Kentsel Dönüşümde Değer Düşük Belirlenirse Hangi Dava Açılır?
Kentsel dönüşümde değer konusunda yaşanan her uyuşmazlık için aynı dava yoluna başvurulmaz. Öncelikle düşük olduğu düşünülen değerin kim tarafından, hangi işlemle ve hangi aşamada belirlendiğinin tespit edilmesi gerekir.
Eğer 6306 sayılı Kanun kapsamında idare tarafından arsa payının satışına esas rayiç bedel belirlenmişse, bu işlemin hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek İdare Mahkemesinde iptal davası gündeme gelebilir.
Buna karşılık henüz ortada dava konusu edilebilecek bir idari işlem bulunmadan yalnızca taşınmazın gerçek piyasa değerinin belirlenmesi isteniyorsa, doğrudan bir “değer tespit davası” açılacağı sonucuna varmak doğru değildir.
Eğer sorun tapudaki arsa payının yanlış belirlenmesinden kaynaklanıyorsa arsa payının düzeltilmesi davası, müteahhit ile yapılan sözleşmeden kaynaklanıyorsa ise uyuşmazlığın niteliğine göre özel hukuk yolları gündeme gelebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşümde “değerim düşük belirlendi” diyen bir malikin öncelikle hangi işlemle karşı karşıya olduğunu belirlemesi gerekir.
Kentsel Dönüşümde Taşınmazın Değeri Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm yalnızca bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir.
Malikler açısından aynı zamanda önemli bir ekonomik paylaşım sürecidir.
Çünkü mevcut taşınmazın değeri;
yapılacak anlaşmanın şartlarını,
maliklerin alacağı bağımsız bölümü,
ödenecek bedeli,
varsa arsa payına ilişkin hesaplamaları,
yeni projedeki paylaşımı
doğrudan veya dolaylı şekilde etkileyebilir.
Bu nedenle "Bina zaten yıkılacak, değerinin ne önemi var?" şeklinde düşünmek doğru değildir.
Tam tersine, kentsel dönüşüm sürecinde taşınmazın gerçek ekonomik değerinin ortaya konulması, malik açısından en önemli konulardan biridir.
Kentsel Dönüşümde Ev ve Dükkanın Değeri Aynı Şekilde mi Hesaplanır?
Hayır.
Bir konut ile ticari bir bağımsız bölümün ekonomik değeri aynı kriterlerle değerlendirilmez.
Örneğin 100 metrekarelik iki bağımsız bölüm düşünelim.
Birincisi ara katta bulunan bir daire olsun.
Diğeri ise ana cadde üzerinde, geniş vitrinli ve yüksek kira getirisine sahip bir dükkan olsun.
İkisinin metrekareleri aynı olsa bile ekonomik değerlerinin aynı olması beklenmez.
Özellikle dükkan ve diğer ticari taşınmazlarda;
cadde veya sokak üzerindeki konum,
cephe,
vitrin genişliği,
yaya ve araç trafiği,
ulaşım imkanları,
bulunduğu bölgenin ticari niteliği,
kira getirisi,
kullanım şekli,
bağımsız bölümün büyüklüğü,
katı ve giriş durumu
gibi özellikler değer üzerinde önemli etkiye sahip olabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamında bir dükkanın değerinin yalnızca "metrekare × bölge ortalaması" şeklinde basit bir hesaplamayla belirlenmesi her olay bakımından yeterli olmayabilir.
Kentsel Dönüşümde Taşınmaz Değeri Belirlenirken Hangi Kriterler Dikkate Alınır?
Değerleme yapılırken taşınmazın somut özellikleri ve bulunduğu bölgedeki ekonomik koşullar önem taşır.
Bunların başında emsal taşınmazların satış değerleri gelir.
Örneğin aynı bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların hangi bedellerle satıldığı, taşınmazın gerçek piyasa değerinin belirlenmesinde önemli bir veri olabilir.
Bunun yanında;
Taşınmazın Konumu
Bir taşınmazın bulunduğu konum, değerinin belirlenmesindeki en önemli faktörlerden biridir.
Ana cadde üzerinde bulunan bir dükkan ile aynı mahallede ancak ara sokakta bulunan bir dükkanın değeri aynı olmayabilir.
Konutlarda da ulaşım imkanları, merkezi bölgelere yakınlık, sosyal alanlara erişim ve çevredeki yapılaşma gibi unsurlar değer üzerinde etkili olabilir.
Metrekare
Taşınmazın yüzölçümü elbette önemlidir.
Ancak tek başına belirleyici değildir.
Özellikle ticari taşınmazlarda aynı metrekareye sahip iki dükkanın ekonomik değerleri arasında ciddi fark bulunabilir.
Arsa Payı
Kentsel dönüşüm bakımından arsa payı ayrıca önem taşıyabilir.
Çünkü kat mülkiyetine tabi yapılarda bağımsız bölüm ile arsa payı arasında hukuki bir bağlantı bulunmaktadır.
Bu nedenle yalnızca dairenin veya dükkanın fiziksel özelliklerine değil, tapudaki arsa payının durumuna da bakılması gerekir.
Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarının belirlenmesinde arsa paylarının doğru incelenmesi büyük önem taşıyabilir.
Yapının ve Bağımsız Bölümün Özellikleri
Taşınmazın bulunduğu kat, cephe, kullanım alanı, bina yaşı, yapının fiziki özellikleri ve bağımsız bölümün niteliği de değerlendirmede önemlidir.
Dükkan açısından ise girişin doğrudan sokaktan olması, cephe genişliği ve kullanım imkanları gibi faktörler ayrıca önem kazanabilir.
Kentsel Dönüşümde Dükkanların Değerlemesi Neden Daha Kritik Olabilir?
Dükkan sahipleri açısından kentsel dönüşüm süreci, konut maliklerinden farklı ekonomik sonuçlar doğurabilir.
Örneğin 80 metrekarelik bir dükkanın yıllardır aynı bölgede faaliyet gösterdiğini düşünelim.
Dükkan;
ana cadde üzerinde,
yoğun yaya trafiğinin olduğu bir noktada,
geniş cepheli,
yüksek kira getirisine sahip
olabilir.
Böyle bir taşınmazın ekonomik değeri yalnızca fiziksel metrekare üzerinden değerlendirilmemelidir.
Çünkü ticari taşınmazın bulunduğu konum, gelir üretme kapasitesi ve ticari kullanım avantajları da ekonomik değerinin belirlenmesinde önem taşıyabilir.
Bu nedenle özellikle dükkan sahiplerinin kendilerine sunulan değerleme veya paylaşım teklifini detaylı şekilde incelemesi önemlidir.
Kentsel Dönüşümde Değerleme Düşük Yapılırsa Ne Olur?
Malik olarak size sunulan bedelin veya yapılan değerlemenin gerçek piyasa değerinin altında olduğunu düşünüyorsanız, konuyu yalnızca "bence bu fiyat düşük" şeklinde değerlendirmek yerine teknik ve hukuki verilerle ortaya koymak gerekir.
Örneğin;
bölgedeki emsal satışlar,
taşınmazın konumu,
bağımsız bölümün özellikleri,
arsa payı,
kira getirisi,
ticari kullanım özellikleri,
mevcut değerleme raporları
birlikte incelenebilir.
Buradaki amaç, taşınmazın gerçek ekonomik değerini mümkün olduğunca objektif verilerle ortaya koymaktır.
Kentsel Dönüşümde Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Değer tespiti yapılırken taşınmazın niteliğine göre farklı yöntemlerden yararlanılabilir.
Örneğin piyasada benzer özelliklere sahip taşınmazların satış fiyatları karşılaştırılarak bir değer belirlenebilir.
Ticari taşınmazlarda ise kira getirisi ve gelir yaratma kapasitesi gibi ekonomik veriler de önem kazanabilir.
Bu nedenle değerleme yapılırken taşınmazın niteliğine uygun yöntem kullanılması önemlidir.
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanmış teknik bir rapor, uyuşmazlığın ortaya çıkması halinde önemli bir dayanak oluşturabilir.
Kentsel Dönüşümde Tespit Davası Açılabilir mi?
Burada önemli bir hukuki ayrım yapmak gerekir.
Her değer uyuşmazlığında otomatik olarak "tespit davası" açılması gerektiği söylenemez.
Bir davanın açılabilmesi için öncelikle hukuki yarar, uyuşmazlığın niteliği ve talep edilen tespitin hukuken mümkün olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Dolayısıyla "Taşınmazımın gerçek değerini öğrenmek istiyorum, tespit davası açayım" şeklinde doğrudan dava yoluna gitmek yerine, öncelikle kentsel dönüşüm sürecinin hangi aşamasında olunduğunun belirlenmesi gerekir.
Bazı durumlarda teknik bir değerleme raporu alınması yeterli olabilirken, bazı durumlarda ise idari işlem, anlaşma, arsa payı, kamulaştırma veya başka bir hukuki uyuşmazlık nedeniyle farklı bir hukuki yol gündeme gelebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşümde değer tespiti konusunda hangi davanın açılacağı, somut olay incelenmeden kesin olarak belirlenmemelidir.
Size Sunulan Değeri Kabul Etmeden Önce Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin yaptığı en önemli hatalardan biri, kendilerine sunulan sözleşme veya değerleme teklifini yeterince incelemeden imzalamaktır.
İmza atmadan önce özellikle şu konular incelenmelidir:
1. Tapu kaydı
Taşınmazın tapudaki niteliği ve arsa payı kontrol edilmelidir.
2. Mevcut bağımsız bölümün özellikleri
Dairenin veya dükkanın gerçek kullanım alanı, konumu, cephesi ve diğer özellikleri değerlendirilmelidir.
3. Emsal taşınmazlar
Aynı bölgede benzer taşınmazların hangi bedellerle alınıp satıldığı araştırılmalıdır.
4. Değerleme raporu
Varsa hazırlanan değerleme raporunun hangi yöntemle hazırlandığı ve hangi verilerin kullanıldığı incelenmelidir.
5. Yeni projedeki haklar
Malike yeni projede hangi bağımsız bölümün veya hangi ekonomik hakkın verileceği açıkça anlaşılmalıdır.
6. Sözleşme hükümleri
Müteahhit veya diğer taraflarla imzalanacak sözleşmenin tüm hükümleri incelenmelidir.
Çünkü yalnızca "yeni binada bana kaç metrekare verilecek?" sorusuna bakmak yeterli değildir.
Yeni bağımsız bölümün konumu, katı, cephesi, niteliği ve ekonomik değeri de önemlidir.
Kentsel Dönüşümde Hak Kaybı Yaşamamak İçin Ne Yapılmalı?
Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybını önlemenin en önemli yollarından biri, sürecin başında taşınmazın hukuki ve ekonomik durumunu doğru şekilde tespit etmektir.
Özellikle;
Tapu ve arsa payı incelenmeli.
Taşınmazın gerçek piyasa değeri araştırılmalı.
Emsal taşınmazlar belirlenmeli.
Dükkanın ticari özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Size sunulan değerleme raporu incelenmelidir.
Yeni projede size verilecek bağımsız bölümün ekonomik değeri değerlendirilmelidir.
Sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yapılmalıdır.
Ve en önemlisi, süreç ilerledikten sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek için mümkün olduğunca belgeli ve yazılı şekilde hareket edilmelidir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde ev veya dükkan sahibinin sahip olduğu hakların ekonomik karşılığının doğru belirlenmesi son derece önemlidir.
Özellikle dükkan, iş yeri ve yüksek değerli ticari taşınmazlarda yalnızca metrekare hesabına bakılarak değerlendirme yapılması, taşınmazın gerçek ekonomik özelliklerinin gözden kaçmasına neden olabilir.
Taşınmazın konumu, arsa payı, kullanım şekli, emsal değerleri, kira getirisi ve diğer özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Size sunulan bedelin düşük olduğunu düşünüyorsanız, öncelikle bunun neden düşük olduğunu teknik verilerle ortaya koymak, ardından somut olay bakımından hangi hukuki yolların kullanılabileceğini değerlendirmek gerekir.
Çünkü kentsel dönüşüm sürecinde önemli olan yalnızca binanın yeniden yapılması değildir.
Önemli olan, malik olarak sahip olduğunuz hakkın gerçek ekonomik karşılığını kaybetmemenizdir.
Kentsel dönüşüm kapsamında evinizin veya dükkanınızın değeri konusunda tereddüt yaşıyorsanız, taşınmazın tapu ve arsa payı bilgileri, mevcut değerleme belgeleri, emsal veriler ve size sunulan sözleşme birlikte değerlendirilerek hukuki durumunuzun ortaya konulması mümkündür.
Yorumlar